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La plena propiedad, la nuda propiedad y el usufructo: ¿en qué se diferencian?

La plena propiedad, la nuda propiedad y el usufructo son tres temas que están relacionados entre sí y que suelen crear muchas dudas, sobre todo en el ámbito de las herencias, pero, ¿qué diferencias tienen?

Los tres son conceptos jurídicos que se refieren a la propiedad y uso de un bien. En este caso, lo vamos a relacionar a bienes inmuebles como puede ser una vivienda.

A lo largo de este artículo vamos a explicar las diferencias entre los tres conceptos y algunos de los asuntos que más dudas generan. Seguramente nos dejaremos cosas en el tintero, las cuales explicaremos en otro post más adelante. 

 

Plena propiedad, nuda propiedad y usufructo: diferencias

  • La plena propiedad de un bien es aquella en la que una persona tiene tanto la titularidad (es decir, es propietaria de algo) como el uso y disfrute
  • La nuda propiedad: consiste en que una persona es propietaria de un bien pero no tiene el uso y disfrute del mismo
  • El usufructo: es un derecho que se refiere al “uso del fruto” (del latín) y que se recoge en artículo 467 del Código Civil. Es todo lo contrario a la nuda propiedad: cuando una persona tiene el uso y disfrute pero no es propietaria de ese bien

Una misma persona puede tener la nuda propiedad y el usufructo, y por tanto tener la plena propiedad, o poseer solo uno de los dos anteriores.

Que la nuda propiedad y el usufructo recaiga en personas diferentes es algo que pasa comúnmente con las herencias. Pongamos un ejemplo:

Imaginemos que una pareja vive en una casa que es solo propiedad de uno de ellos, es decir que tiene la nuda propiedad, pero el otro posee el usufructo (aunque ambos viven en la vivienda). Si el que tiene la nuda propiedad fallece, los herederos (pongamos los hijos) heredarán la nuda propiedad del bien, pero no el usufructo de la misma, ya que este seguirá siendo de la otra parte de la pareja. 

En este caso, el usufructo volvería a ser de los propietarios de la nuda propiedad (los herederos) cuando el usufructuario falleciera, con lo que los hijos se convertirían en plenos propietarios de la vivienda.  

 

¿Qué pueden y no pueden hacer el nudo propietario y el usufructuario con la vivienda?

En primer lugar, tener en cuenta que el pleno propietario puede hacer con la vivienda lo que considere oportuno sin ninguna limitación más que ponerse de acuerdo con el resto de plenos propietarios.

Sin embargo, los nudos propietarios y los usufructuarios sí tienen limitaciones:

Nudo propietario:

  • Tiene la propiedad pero no el uso, por lo que no podrá acceder al bien sin permiso del usufructuario
  • Puede vender la nuda propiedad, pero el nuevo propietario tampoco tendrá el uso y disfrute
  • No puede alquilar la nuda propiedad
  • No puede privar el usufructo a la persona que lo tenga
  • Cuando el usufructuario fallezca, el uso y disfrute volverá a los nudos propietarios de la vivienda

Usufructuario:

  • Tiene el uso y disfrute pero no la propiedad de la vivienda
  • Puede ceder o alquilar el uso y disfrute de la vivienda y el dinero que se genere será de él/ella
  • No puede vender la vivienda
  • Tiene derecho de usufructo hasta que se termine este derecho (normalmente hasta su fallecimiento o hasta que lo ceda a otra persona)
  • Puede ceder el usufructo al nudo propietario de forma gratuita o llegar a un acuerdo monetario 

Ahora aclaremos algunos de los temas indicados en el apartado anterior.

 

¿Se puede quitar el usufructo a una persona?

En este caso, los herederos (o los dueños de la nuda propiedad) no pueden privar al usufructuario de su derecho de uso y disfrute bajo ninguna circunstancia. 

El usufructuario está protegido por el Código Civil y no se le puede privar de ese derecho. Sí se podría, por ejemplo, llegar a un acuerdo económico con esa persona para que cediera el usufructo a la persona (o personas) que tienen la nuda propiedad. También se podría ceder gratuitamente, pero tiene que ser consentido por el usufructuario actual.

El usufructo se termina, generalmente, cuando el usufructuario fallece.

 

Alquiler de una vivienda en posesión de un usufructuario

El usufructuario también puede destinar la vivienda a alquiler. En este caso, el dinero que se genere del alquiler irá destinado al usufructuario, y no a quien tenga la nuda propiedad.

El nudo propietario no puede alquilar la vivienda.

 

Venta de una vivienda con nudo propietario y usufructuario

El nudo propietario sí puede vender la nuda propiedad de la vivienda a un tercero, recibiendo por ello una compensación económica. Pero el nuevo propietario no tendría el uso y disfrute de la misma, puesto que el usufructuario seguiría teniendo el uso y disfrute.

Por el contrario, el usufructuario no puede vender la vivienda, pero sí alquilarla.

Tras conocer que es la nuda propiedad y el usufructo y sus principales diferencias, si tienes dudas con estos términos o necesitas asesoramiento fiscal e inmobiliario tras una herencia en la que se distingue nudo propietario y usufructuario, ponte en contacto con nuestra asesoría fiscal en Zaragoza y te ayudaremos. Contamos con un equipo experto en herencias para tratar estos temas. 

Más adelante, en un próximo artículo, hablaremos del resto de derechos y obligaciones del nudo propietario y del usufructuario sobre la vivienda.