El funcionamiento de una comunidad de vecinos está regido por numerosas normas, números o leyes que tienen como objetivo simplificar la administración de la misma y buscar una armonía; no solo entre los propietarios sino también económica. Y el pago de los gastos por coeficiente es una forma de armonía incluida en la Ley de Propiedad Horizontal.
En uno de nuestros anteriores artículos os hablábamos de las funciones de un administrador de fincas y, entre ellas, está el manejo de la contabilidad de las comunidades. En relación a esta tarea, el administrador de fincas debe asegurarse de que todos los vecinos pagan armoniosamente conforme a lo que tienen que pagar según lo que dictan los Estatutos de la comunidad. Por norma general, los Estatutos indican que los gastos se pagan según el coeficiente de participación de cada propietario, pero también puede darse el caso de que en algunas comunidades paguen a partes iguales (este supuesto lo veremos más adelante).
¿Qué es el coeficiente de participación?
El coeficiente de participación expresa, según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), “el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido, en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas”.
A cada piso o local “se le atribuirá una cuota de participación con relación al valor del inmueble”, y dicha carga servirá para “determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”, dice el artículo 3 de la misma ley.
Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación, o el uso que se presume que se va a realizar de los servicios o elementos comunes.
¿Es obligatorio pagar los gastos por coeficiente?
Dicho esto, respondamos a nuestra pregunta: ¿qué gastos se pagan por coeficiente?: Todos los gastos, salvo los que sean susceptibles de individualización, deben pagarse según esta fórmula. Dentro de estos gastos se encuentran los relacionados con el adecuado sostenimiento del inmueble (obras, arreglos, pinturas etc); servicios (limpieza, conserje, gas, luz…); cargas (deudas…); o la dotación para el fondo de reserva.
Por otro lado, entre los gastos “susceptibles de individualización” estarían, por ejemplo, la tasa de basuras, que los ayuntamientos cobran individualmente a cada propiedad; o los honorarios del administrador de fincas, que también se aplican de manera individual y a partes iguales.
Es cierto que en algunas comunidades todavía se pagan todos los gastos, o la mayoría, a partes iguales. Para que ese modo de partes iguales sea legal tiene que estar registrado en los Estatutos (y cualquier cambio en los Estatutos debe hacerse por unanimidad). Si una comunidad de propietarios votó esta decisión sin conseguir la unanimidad, uno o varios propietarios podrán impugnar el acta correspondiente en el plazo máximo de un año desde la celebración de la Junta.
Sin embargo, si en una comunidad los propietarios llevan ya tiempo pagando a partes iguales porque así se decidió en una Junta (y el cambio no aparece en los Estatutos), bastaría con una mayoría simple (más síes que noes) para volver a realizar los pagos en base al coeficiente.
Por otro lado, también es posible dentro de una comunidad de vecinos hacer el proceso contrario. Es decir, que los vecinos decidan que algunos gastos que deberían ir por coeficiente se paguen a partes iguales. Para ello, la propuesta también tiene que recibir el voto unánime positivo de todos los vecinos e incluirse en los Estatutos.
¿Si no utilizo algún servicio tengo que pagarlo?
Otra de las dudas más frecuentes en cuanto a los gastos que se pagan por coeficiente (o a partes iguales) es si un propietario que, por ejemplo, vive en el bajo, está obligado a pagar el mantenimiento de un ascensor que por regla general no va a utilizar.
En este punto, la Ley de Propiedad Horizontal dice que “la no utilización del servicio generador de gasto no exime de la obligación correspondiente”. Es decir, sí está obligado a contribuir a los gastos que se generan según la cuota de participación.
Como ven, la cuota de participación y los gastos por coeficiente generan multitud de preguntas cuyas respuestas dependen de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos de la propia comunidad. Si tiene alguna duda sobre algún pago concreto, póngase en contacto con nosotros; en Grupo Aserpaz le asesoraremos y le ayudaremos a solucionar sus dudas.
