Los bienes comunes de una finca de propietarios pertenecen a la comunidad y por tanto los gastos corren a cargo del presupuesto de la comunidad. El ascensor, los patios, las escaleras, los cuartos de contadores… Cualquier arreglo o revisión que estos espacios necesiten serán pagados por la finca, puesto que su uso y disfrute pertenece a todos los propietarios por igual.
Pero, ¿qué ocurre con los llamados bienes comunes de uso privativo? ¿quién paga los arreglos? ¿quién tiene que encargarse de su mantenimiento? ¿se pueden realizar obras?
En primer lugar, vamos a explicar qué es un elemento común de uso privativo. Y concretamente, vamos a hablar de las terrazas. Estos espacios son sobre los que más dudas resolvemos en nuestro despacho de administración de fincas en Zaragoza.
¿Qué es un bien común de uso privativo?
Los bienes comunes de uso exclusivo o privativo son aquellos espacios que pertenecen a la comunidad pero cuyo uso se atribuye de forma exclusiva a un propietario.
Además de las terrazas que hemos comentado antes, entre estos bienes comunes de uso privativo también podemos encontrarnos cubiertas, balcones, bodegas, patios interiores, antejardines, etc. Para que el espacio tenga consideración de bien común de uso privativo debe, o bien, especificarse como tal en el título constitutivo de la propiedad horizontal; o bien que se haya autorizado de manera unánime en una junta de propietarios. En la compra-venta de la vivienda también deberá especificarse la categoría del bien.
Es decir, dependiendo de lo que indique el título constitutivo, puede haber terrazas que son privadas y, por tanto, propiedad del dueño/a de la vivienda; o terrazas que son de uso privativo y cuya propietaria sería la comunidad de propietarios pero de uso exclusivo de un vecino.
En el caso de las terrazas como bienes comunes de uso privativo, el propietario disfrutaría de la misma con derecho exclusivo y dándole un uso que no perjudique a la comunidad. Además, como explica la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 9.1; los propietarios tienen la obligación de hacer un uso adecuado los elementos privativos y mantener en buen estado de conservación estas instalaciones. Si esto no ocurriese, estarían obligados a resarcir los daños que ocasione por su descuido.
¿Quién paga los gastos o arreglos de un bien común de uso privativo?
Los gastos generales de estos espacios correrán a cargo de la comunidad de propietarios, tal y como ocurre con cualquier otro bien común de la finca. Aunque todo depende de cómo se origine el problema, dónde y la causa.
Si hubiera, por ejemplo, una filtración causada por el deterioro de la tela asfáltica originado por su antigüedad, la reparación correrá a cargo de la comunidad; teniendo en cuenta el artículo 10.1 de la LPH. Sin embargo, si la filtración -o cualquier otro problema- se origina a consecuencia de las deficiencias en el mantenimiento de la terraza, la reparación tendrá que hacerla el propietario que hace uso privativo de la misma; por incumplir el artículo 9.1 de la LPH mencionado antes.
Es decir, los problemas originados por la falta de mantenimiento los pagará el propietario que use el espacio, y los problemas originados por el deterioro los pagará la comunidad. Aunque si la causa estuviera poco clara se encargará a un perito revisar en profundidad el siniestro en cuestión.
Además, si la comunidad decide que se deben realizar obras en el elemento común -aún sin que se presenten problemas en el mismo- el propietario que tiene el uso privativo deberá consentir el acceso y la realización de las obras.
¿Puede el propietario que tiene el uso privativo alterar la estética?
El artículo 9 de la LPH ya relata la imposibilidad de realizar obras que comporten la modificación del edificio sin un acuerdo unánime de la Junta de propietarios. Por lo tanto, en la terraza no podrían realizarse obras como cerramientos, instalación de toldos u otras que conlleven la alteración de las paredes o estructura en general.
Sin embargo, el propietario que tiene el uso sí puede instalar bienes muebles (entendidos como objetos que se puedan trasladar de un lugar a otro) que mantengan la integridad del espacio común y la del inmueble en general. Por ejemplo, el propietario o propietaria sí podría poner una pérgola, pero no un toldo que conlleve agujerear las paredes. Asimismo pueden poner plantas, mobiliario de terraza, objetos de decoración, etc.
Como es obvio será el propietario que tenga el uso el que se encargará de costear los cambios estéticos que quiera realizar en la terraza. Como dice el artículo 17.4: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación; habitabilidad; seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”.
Para saber si en su comunidad de propietarios o vivienda en particular hay bienes comunes de uso privativo deberá dirigirse a los estatutos de la finca o a las escrituras de la casa. Si sigue teniendo dudas o alguna cuestión concreta sobre estos elementos, puede ponerse en contacto con nuestro despacho de administración de fincas en Zaragoza y le ayudaremos a resolverlo.
