En las comunidades de vecinos puede surgir la situación de que un propietario decida vender su garaje o trastero anejo mientras que quiere mantener su vivienda en propiedad. En nuestra administración de fincas en Zaragoza surge de forma recurrente la duda de si se puede vender por separado o si debe venderse todo conjuntamente. La respuesta a esta duda está en saber si estos espacios son anejos o no.
¿Y qué es un espacio anejo? Según la RAE es el estado de un bien que está unido a alguien o algo y respecto al que tiene dependencia. En el ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal, un elemento anejo es aquel que registralmente se considera inseparable de la vivienda.
En el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, se especifica que los anejos pueden ser espacios “tales como garajes, buhardillas o sótanos”. Estos espacios no tienen una cuota de participación como tal, ya que esta está incluida dentro de la cuota de la vivienda.
Un bien anejo vs un bien independiente
A la hora de pensar en vender un garaje, trastero o cualquier otro anejo pueden ocurrir dos cosas. Que el garaje, trastero, etc. sea un ente independiente, con un coeficiente propio y, que por tanto, puede venderse sin problemas; o que sea anejo y esté considerado como tal en una única escritura registral junto a la vivienda. En este caso, su propietario estará, en un principio, obligado a venderlo conjuntamente.
Para saber si nuestro garaje o trastero es anejo tendremos que acudir a la escritura de la vivienda. Si cada elemento tiene un número registral diferente, entonces son elementos independientes; si el número es el mismo para garaje y vivienda, se trata de elementos anejos y por lo tanto no pueden separarse.
El Título Constitutivo de la Comunidad también nos puede indicar si estamos ante un garaje anejo o uno independiente, ya que esta cualidad ha de expresarse claramente en el documento. Hay que aclarar que si la compra del garaje y la vivienda se ha hizo en un primer momento de forma conjunta es normal que aparezcan en la misma escritura, sin embargo, eso no es indicativo de que sean anejos. En una misma escritura pueden reflejarse varios bienes sin que ello signifique que sean dependientes.
¿Puede venderse un garaje o trastero anejo por separado de la vivienda?
Aun con todo lo anterior, sí se puede vender un garaje anejo de forma independiente a la vivienda si se lleva a cabo una segregación, que deberá formalizarse en el registro de la propiedad de la población en la que se encuentre el bien mediante una escritura pública.
La segregación consiste en asignar un nuevo número al elemento que ahora se quiere transformar a independiente. Por lo tanto, finalizado el proceso habría dos nuevos registros (uno para vivienda y uno para garaje) en lugar de uno solo. La vivienda se quedaría con el número de registro que ya existía, mientras que al garaje (o al anejo en cuestión) se le asignaría uno nuevo.
¿Me tiene que autorizar la junta para la segregación de un anejo?
La LPH, en el art. 10 indica que esta segregación para vender un garaje anejo “no requerirá de acuerdo previo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo de los estatutos y vengan solicitadas a instancia de los propietarios”.
Hay que tener en cuenta que en este caso sí que habrá que modificar el Título Constitutivo ya que el piso reducirá su cuota de participación en favor de la nueva finca registral, a la que habrá que asignarle una cuota como elemento independiente.
Además, según el caso, habría que estudiar si es necesaria una autorización administrativa para realizar esta segregación. Por ello, aconsejamos a nuestros administrados, y a los usuarios en general, tener especial cuidado con estos espacios, ya que el proceso de segregación puede resultar complejo.
Si tiene dudas, póngase en contacto con nuestra asesoría y le ayudaremos con todos los trámites ante el registro de la propiedad.
