Todas las comunidades de propietarios se rigen por unas mismas normas, que son las que se recogen en la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, cada una de ellas tiene normas internas que aparecen en los Estatutos, en el Título Constitutivo y en las normas de régimen interno. Pero, ¿cuáles son las diferencias entre el Título Constitutivo, los Estatutos y las normas de régimen interno?
En ocasiones, si la respuesta no la encontramos en la LPH tendremos que dirigirnos a lo que se establece en uno de esos tres documentos. No todas las comunidades tienen los tres documentos, ya que alguno de ellos no son esenciales. Os lo explicamos.
Título Constitutivo: documento de escritura de división horizontal
El Título Constitutivo es el documento que hace referencia a la división horizontal del edificio. Se trata del documento jurídico esencial que recoge la estructura del edificio, definición del inmueble y de cada piso, local, zonas privativas y la asignación de cuotas de cada uno de ellos.
Este documento se realiza mediante una escritura pública y se formaliza en el Registro de la Propiedad en el momento de la construcción del edificio. Será el promotor, en la mayoría de las ocasiones, el que se encargue de su legalización.
La Ley de Propiedad Horizontal recoge lo esencial del Título Constitutivo en su artículo 5. Todos los propietarios están sujetos a su cumplimiento y cambiar cualquier artículo del mismo requiere unanimidad.
Estatutos de una comunidad de propietarios
Los estatutos, por otro lado, es un documento en el que se especifican los derechos y deberes de una comunidad de propietarios y al que todos, pisos, locales y garajes deben acogerse de forma obligatoria si existiese en la comunidad.
Si es el promotor del edificio el que ha creado los estatutos, no necesitan aprobación. Sin embargo, si la comunidad pretende crearlos más adelante, deberán aprobarse por unanimidad. Cualquier cambio en los estatutos, salvo el relativo a las viviendas de alquiler turístico, deberá aprobarse por unanimidad. Así lo especifica la Ley de Propiedad Horizontal.
La LPH no prevé nada en relación a su redacción, sin embargo, puede resultar una tarea compleja. Lo recomendable es contar con la ayuda de un administrador de fincas colegiado que facilite la tarea, conozca la Ley y le dé mayor validez.
Como diferencias con el Título Constitutivo, los Estatutos no son de carácter obligatorio en una comunidad de propietarios. La LPH explica que dicha Ley puede ser suficiente para regir los derechos y libertades de los propietarios, sin embargo, en ocasiones puede ser necesario especificarlos, completarlos y hasta modificarlos siempre que no contravengan los términos de la ley. De esa necesidad -no indispensable- nacen los Estatutos.
Los estatutos, al igual que el Título Constitutivo deberán inscribirse en el registro de la propiedad.
Normas de régimen interno de la comunidad de vecinos
El artículo 6 de la LPH explica que las normas de régimen interno se pueden fijar para establecer los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de servicios y cosas comunes. Su existencia no es necesaria, por lo que estas normas pueden crearse en cualquier momento.
A diferencia del Título Constitutivo y de los Estatutos, las modificaciones de las normas del régimen interno se aprueban por mayorías según el artículo 17.7 de la LPH. El documento no se inscribe en el registro mercantil (no es posible su inscripción). Además, su aplicación no sería obligatoria para los nuevos propietarios a no ser que hayan dado su conformidad.
