ADMINISTRACIÓN DE FINCAS EN ZARAGOZA

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¿Qué mayoría se necesita para construir una piscina en la comunidad de vecinos?

Con la llegada del calor, muchas comunidades de propietarios se plantean qué hacer con espacios comunitarios sin uso. Algunas de ellas valoran construir una piscina en la comunidad de vecinos pero, ¿cómo está la normativa para llevar a cabo esta obra?

No todas las comunidades de vecinos pueden construir una piscina. Para ello se necesita una zona común amplia y también la inversión de bastante dinero. Además, debe pasar por la aprobación de la Junta. Desde hace tiempo se debate sobre las mayorías necesarias para aprobar la instalación de este elemento común, veamos cómo está actualmente la jurisprudencia y lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Cuántos votos se necesitan para construir una piscina en una comunidad de vecinos?

Construir una piscina en la comunidad de vecinos debe aprobarse en Junta de propietarios. Con la LPH presente, es de entender que la instalación de la piscina estaría regulada por el artículo 17.4, que marca como mayoría necesaria 3/5 propietarios que a su vez representen 3/5 cuotas de participación ya que estaría dentro del apartado “nuevas mejoras o servicios no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad o accesibilidad del inmueble”. Entendemos, por tanto, que una piscina es una instalación no requerida para la conservación o habitabilidad.

El 17.4 indica también que “no se podrá imputar a los disidentes el coste de la mejora” si el coste supera tres cuotas ordinarias. En este caso, las personas que hayan votado “no”, no estarán obligadas a pagar la cuota. Sin embargo, “si desea, en cualquier momento, disfrutar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento”. 

Sin embargo, el apartado que más duda ha generado es el párrafo final del art. 17.4: “No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso”.

Como dice el artículo 17.4, se puede construir este elemento común aún cuando haga inservible una parte del edificio “si consta su consentimiento expreso”. Es decir, un propietario puede votar “no” para no hacer frente al gasto, pero puede dar su consentimiento para que el resto de vecinos la construyan.

Jurisprudencia del TS sobre construcción de una piscina en comunidades de vecinos

La construcción de una piscina ha generado durante muchos años muchas dudas en las comunidades de vecinos. Una de las últimas sentencias determina que la mayoría necesaria para instalarla siguen siendo 3/5. En este sentido se pronunció el Tribunal Supremo en la sentencia 586/2018 del 18 de octubre de 2018. Para la construcción de una piscina es aplicable el artículo 17.4 de la LPH “una vez desechada que fuese precisa la unanimidad (…) es debate si la innovación objeto del acuerdo hace inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de los comuneros impugnantes (…) existe un espacio de patio y jardín suficientemente amplio como para que la parte que impugna el acuerdo pueda ver colmado su uso como patio de recreo”.

En este caso, el TS falló a favor de la comunidad de vecinos porque consideraba que el debate estaba en si el acuerdo “hace inservible alguna parte del edificio para los impugnantes”.

Unanimidad para la construcción de una piscina en la comunidad de vecinos

Otros tribunales también se han pronunciado respecto a la mayoría necesaria para construir una piscina en la comunidad de vecinos, pero en otro sentido. 

Hay sentencias que entienden que la construcción de una piscina altera la descripción y estructura del edificio, lo que supone una modificación del Título Constitutivo. En este caso, habría que aplicar el artículo 17.6 de la LPH.

“Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”.

En este sentido se han pronunciado varias sentencias, como la del TS 940/2008 del 9 de octubre de 2008, que abogaba por la unanimidad para este tipo de decisiones. Además se rechazó la aplicación del artículo 17.3 de la LPH, que hacía referencia a los “servicios comunes de interés general”. Las piscinas no se encuentran en el grupo de servicios comunes de interés general.

El cambio de la LPH en 2013

El cambio de la Ley de Propiedad Horizontal en el año 2013 puso un poco de luz al tema de la construcción de una piscina en las comunidades de vecinos. Entre otros cambios, se modificó el artículo 17 que comenzó a contemplar de forma expresa cuál era la mayoría aplicable para aprobar mejoras no requeridas para la adecuada conservación o habitabilidad: tres quintos de propietarios que representen tres quintos de las cuotas. 

Hasta la reforma de la Ley 8/2013 se decía que la mayoría necesaria para las mejoras no exigibles era unanimidad, en los supuestos en los que había que modificarse el título constitutivo, y 3/5 en aquellos “servicios comunes de interés general”. 

En este sentido, varios tribunales entendieron que una piscina no es un servicio común de interés general, por lo que su votación por 3/5 no era aplicable. Con la nueva redacción de la Ley y la introducción del artículo 17.4, se dio un poco más de luz a este asunto.

Por lo tanto, cabe pensar que las piscinas, desde el año 2013 sí se regulan en torno al artículo 17.4 de la LPH y hace falta un mayoría 3/5 para aprobarse. Sin embargo hay que tener varios asuntos en cuenta. 

En primer lugar, si se va a modificar o no el Título Constitutivo. Si así fuera, la mayoría necesaria es unanimidad. 

En segundo lugar, si se va a privar a los disidentes de un espacio de zona común para beneficiar al resto. En este caso, los disidentes podrían impugnar y si el juez considera que se les ha privado de esta zona, fallar en contra de la comunidad.

En tercer lugar, y al hilo del párrafo anterior, es interesante aplicar el último párrafo del artículo 17.4: “no podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio, si no consta su consentimiento expreso”. Que uno o varios propietarios voten en contra de construir una piscina porque no quieren participar de los gastos que supone, no conlleva explícitamente que estén en contra de la mejora. El resto de propietarios deberían asegurarse de que tienen el consentimiento expreso de los disidentes para evitar posibles problemas.

Si necesita más información, puede ponerse en contacto con nuestra administración de fincas en Zaragoza y le ayudaremos.