Todas las comunidades de propietarios han de celebrar, al menos, una junta ordinaria al año en la que se presenten las cuentas y presupuestos de la comunidad, se haga relevo de cargos y se traten los temas más relevantes o los solicitados por los vecinos, entre otras cuestiones. Además, al finalizar cada una de ellas ha de redactarse un acta que debe contener lo que se ha tratado en la junta de propietarios.
En el caso de una comunidad cuente con un administrador de fincas, será este último el encargado de buscar con los vecinos la mejor fecha y el lugar, y de redactar la convocatoria y la posterior acta en la que ha de reflejarse lo dicho y acordado durante estas reuniones.
A menudo genera confusiones cuál debe ser el contenido del acta de una junta de propietarios, así que vamos a acudir nuevamente a la Ley de Propiedad Horizontal para saber qué incluir y qué no.
Qué es un acta de una junta de vecinos
Como siempre, y ante temas relacionados con la propiedad horizontal y la comunidad de vecinos, hay que dirigirse a la Ley de Propiedad Horizontal, actualizada por última vez en el año 2013. En ella se nos especifica qué es un acta y qué se debe incluir en ella. Concretamente, en el artículo 19 de la misma.
El acta es un documento que refleja las decisiones y los acuerdos que se toman en una comunidad de vecinos a lo largo de los años, es decir, se trata de un resumen de todo lo que ha ido pasando en una finca a lo largo de su vida.
La Ley indica que este documento ha de incluirse en un libro de actas, que hace las veces de una especie de «libro soberano» y que ha de estar en manos del administrador de la finca o del secretario. Después cada reunión, el acta debe redactarse, cerrarse y contar con la firma tanto del presidente de la comunidad como del administrador de la finca. En este aspecto, la Ley de Propiedad Horizontal fija un plazo de máximo de diez días para cerrar y firmar el acta desde la celebración de la junta.
Además, se enviará una copia del acta a cada uno de los vecinos y será el encargado de conservar, durante el plazo de al menos cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de estas reuniones.
Contenido del acta de una junta
El contenido del acta de una junta junta de propietarios es el siguiente: se deben expresar, al menos, tanto la fecha y el lugar de celebración, como el autor de la convocatoria o, en su caso, el vecino que la hubiese promovido. También ha de señalarse si su carácter es ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
Es imprescindible que se muestre, asimismo, una relación de todos los propietarios asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, junto con sus cuotas de participación.
También ha de aparecer el orden del día de la reunión, que ya se muestra en la convocatoria de la junta.
Por otro lado, sobre los acuerdos adoptados, ha de aparecer la resolución de los mismos (si han sido favorables o no) y, en caso de que sea necesario, cuál ha sido el resultado de la votación, quién ha votado en contra o a favor y cuáles son los coeficientes de participación que cuantitativamente representen el sí, el no, o la abstención.
Además, el artículo 15 de la LPH indica que el acta de la junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto como resultado de alguna deuda, con el objetivo de no computar a la persona o personas y su cuota de participación a efectos de alcanzar mayorías en las votaciones.
En todo caso, en el acta no puede ni debe hacerse anotar los comentarios y opiniones de los comuneros, ya que, según el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, solo se harán constar los acuerdos alcanzados.
¿El acta de la junta de vecinos se puede rectificar?
Desde el cierre del acta, los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario, y solo podrán impugnarse ante un juez. El plazo para esta impugnación es de tres meses o un año, dependiendo del origen y la razón de la impugnación.
Sin embargo, sí se podrá cambiar el contenido del acta de una junta de propietarios para subsanar los defectos o errores de la misma siempre que se exprese inequívocamente la fecha o lugar de la celebración; la lista de propietarios asistentes, presentes o representados; y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra así como las cuotas que estos supongan.
Esta subsanación de errores deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la junta de propietarios, que deberá rectificarla.
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