En nuestra administración de fincas en Zaragoza nos encontramos con varios casos de comunidades interesadas en vender el piso de portería del que dispone la finca. Para llegar al momento de la firma de la venta, hay que realizar un largo y complejo proceso, llamado desafectación, y que os vamos a explicar en este artículo.
¿Qué es la desafectación?
La desafectación o liberación del uso o servicio común, consiste en transformar un elemento común en privativo, es decir, en algo privado e independiente con el objetivo de venderlo.
Para entenderlo hay que partir de la base de que todas las viviendas de una comunidad tienen un coeficiente de participación, que es el porcentaje qué determina la participación del comunero en la comunidad sobre el conjunto de las instalaciones y elementos comunes del inmueble y que depende, entre otros parámetros, de la superficie útil. En este coeficiente también está incluido el porcentaje que le corresponde del piso de portería.
Antes de que esta propiedad se venda se le ha tenido que asignar una cuota de participación propia, lo que conllevará que se tengan que revisar también el resto de las cuotas para que entre todas las viviendas siempre sumen un coeficiente del 100%. En consecuencia se tendrá que modificar también el Título Constitutivo de la propiedad horizontal, según dicta el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.
El acuerdo de desafectación y posterior puesta en venta será de competencia exclusiva de la junta de propietarios. Además, y al tratarse de una modificación del Título Constitutivo, la decisión deberá ser unánime entre todos los propietarios (presentes o ausentes) y el voto tendrá que ser favorable.
Aquí entra en juego también el artículo 17.8 de la LPH, que dice que debe notificarse el acuerdo a los ausentes, quienes tienen un plazo de 30 días naturales para oponerse a la decisión mayoritaria de la junta. Si no se oponen, se computarán como votos favorables los de estos propietarios ausentes.
A partir de este momento, la Junta tendrá que dar poder al presidente de la comunidad para acudir al notario y empezar con el proceso de registro de la propiedad.
Pasos a seguir para la desafectación del piso de portería
Se trata de un proceso lento que puede alargarse unos meses, puesto que comienza cuando se decide incluirlo como punto en el orden del día y se termina en el mismo momento en que el comprador firma el contrato de venta.
Estos son algunos de los pasos a seguir:
1º CONVOCATORIA DE LA JUNTA: El administrador de la comunidad incluirá en la convocatoria de la junta un punto en el que se trate la desafectación del piso de portería, siendo importante que se detallen todos los pormenores del elemento que se pretende transformar en privativo.
2º CELEBRACIÓN DE LA JUNTA: En la junta se requiere la unanimidad de los propietarios presentes y ausentes (art. 17.6 LPH). A estos últimos habrá de notificarles la decisión de la Junta (art. 17.8 LPH).
3º En esa misma junta, o en otra posterior, el administrador de la finca hará constar la cuota de participación del nuevo elemento privativo así como la remodelación del resto de cuotas que ese cambio ha producido en el resto de viviendas. También deberá decidirse qué destino se le va a dar al dinero de la venta: si se va a guardar para engrosar los fondos de la comunidad o se va a repartir entre los propietarios. Además se tendrá que facultar expresamente al presidente de la comunidad para que otorgue la escritura pública correspondiente ante la notaría y para que realice todos los trámites administrativos, del Registro de la Propiedad, etc.
5º El precio de venta podrá debatirse entre los vecinos, pero se presupone que no hace falta unanimidad para decidirlo, sino que basta con una mayoría simple. Cuando haya una oferta u ofertas de compra tampoco será necesaria unanimidad para aceptar una de ellas.
6º Una vez cumplidos todos estos requisitos, y una vez acordados los términos de la venta con el comprador, se realizará la escritura de desafectación y, simultáneamente la venta del piso.
Otras cuestiones importantes sobre la desafectación
Si los vecinos acuerdan la devolución del dinero y si hay impagados en la comunidad en el momento de la venta del piso de portería, se hará constar en acta que se les descontará la cantidad que deban antes de proceder a la devolución del dinero.
En el caso de pisos gravados con hipotecas, el Registrador suele pedir que el acreedor hipotecario (normalmente un banco) consienta por escrito la desafectación y venta, pues dichas garantías al desafectar elementos comunes se verán aminoradas al reducirse los elementos comunes.
Es conveniente que este proceso lo lleve a cabo un profesional con experiencia en este campo dada su complejidad. Si sigues teniendo dudas sobre la desafectación del piso de portería o en tu comunidad de propietarios queréis llevarla a cabo, ponte en contacto con nosotros y te ayudaremos con todos los trámites. Contamos con un excelente equipo de administración de fincas en Zaragoza experto en el tema.
