En las comunidades de propietarios hay varios servicios que tienen que revisarse cada cierto tiempo, según dicta la Ley, para evitar daños mayores. Estamos hablando de pasar las inspecciones técnicas obligatorias en las comunidades de propietarios en elementos como los ascensores, los extintores, la electricidad, piscinas, etc.
En nuestra administración de fincas en Zaragoza nos encargamos de realizar estos plannings y de encargar a los expertos más adecuados la revisión de todos estos aspectos. Sin embargo, la realización de estas inspecciones es obligación de la comunidades de vecinos.
Ahora veamos qué inspecciones técnicas son obligatorias en las comunidades de propietarios y qué dice la Ley respecto a la periodicidad con la que se tienen que pasar todas ellas.
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Inspección Técnica de ascensores
Las inspecciones de los ascensores están reguladas por el Reglamento de Aparatos de Elevación y Manutención, publicado en el Real Decreto 2291/1985, de 8 de noviembre, y por la Instrucción Técnica complementaria AEM, publicada por Real Decreto 88/2013 del 8 de febrero.
Según estas, las inspecciones técnicas obligatorias en las comunidades de propietarios deben realizarse dependiendo de la estructura y fin del edificio:
- Cada 2 años en edificios industriales o locales de pública concurrencia
- Cada 4 años ascensores situados en comunidades de vecinos de cuatro o más plantas o que sirvan a 20 o más viviendas
- Cada 6 años ascensores instalados en el resto de edificios que no cumplan las condiciones anteriores.
Estas inspecciones son recomendables para evitar futuras averías que puedan conllevar una inversión mayor, así como daños materiales y personales. Además también nos ayudará a calcular la vida útil del ascensor.
Instalaciones térmicas de los edificios
Las instalaciones térmicas de los edificios tienen como misión evaluar la calidad de la instalación en las comunidades de propietarios así como fomentar el ahorro de energía en las mismas. Es aplicable a instalaciones fijas de climatización (calefacción central o refrigeración) y a la producción de agua caliente sanitaria.
Vienen regidas por el Real Decreto 238/2013 del 5 de abril. Según el tipo de instalación, encontramos las siguientes inspecciones obligatorias en la comunidad de propietarios:
- Cada 2 años: en salas de calderas de gasóleo más de 70 kW
- Cada 4 años: en salas de caldera de más de 70 kW para combustibles renovables como biomasa o para gas natural.
- Cada 5 años: salas generadoras de frío
Inspección de baja tensión
Las inspecciones relacionadas con el mantenimiento para la baja tensión fueron aprobadas por el Real Decreto 842/2002. Según este se establece un control para regular las siguientes instalaciones:
- Instalaciones eléctricas de servicios generales de más de 100 kW (lo que equivale a unas 20 viviendas): cada 10 años
- Garajes con más de 25 plazas: cada 5 años
- Piscinas de más de 10 kW: cada 5 años
- Salas de calderas: cada 5 años
- Alumbrado exterior con una potencia de más de 5 kW: cada 5 años
Es importante que estas inspecciones las realice un Organismo de Control Acreditado.
Protección contra incendios
La nueva normativa contra incendios entró en vigor con el Real Decreto 513/2017. Entre otras, una de las exigencias es la obligación de pasar inspecciones técnicas obligatorias en las comunidades de propietarios por parte un Organismo de Control Autorizado (OCA), que certifique la validez de las instalaciones.
Independientemente del año de su construcción, deberán hacer inspecciones de protección contra incendios en:
- Las comunidades de propietarios con un garaje de más de 500 m2 (aproximadamente 25 vehículos). Cada 10 años.
- Comunidades con salas de calderas de más de 600 kW: cada 10 años.
Además, aunque no es obligatorio, es conveniente que las comunidades de propietarios cuenten con una buena señalización de emergencia, con extintores en las escaleras y detectores de humos.
Inspección de los depósitos de gasóleo
Por otro lado, la inspección técnica de los depósitos de gasóleo se rige por el Reglamento de Instalaciones Petrolíferas publicado en el Real Decreto 1523/1999 del 1 de octubre.
Según este, deberán pasar inspecciones los siguientes elementos:
- Depósitos en superficie con capacidad de entre 1.000 y 3.000 litros, si están en el interior, y de hasta 5.000 litros si están en el exterior. Cada 10 años.
- Depósitos enterrados, cada 10 años, además de pruebas de estanqueidad.
- Los conductores de gasóleo enterrados deberán pasar la primera prueba de estanqueidad a los 10 años, y después de forma periódica cada 5.
- La inspección periódica global será cada diez años (si tiene más de 3.000 litros en interior y 5.000 litros en exterior de la comunida).
¿Quién hace las inspecciones técnicas obligatorias en las comunidades de propietarios?
Las Inspecciones Técnicas Reglamentarias solo pueden realizarlas personal técnico cualificado y que pertenezca a cualquiera de los Organismos de Control Autorizados (OCA).
Sin embargo, las revisiones periódicas puede realizarlas el mantenedor o instalador de la misma.
¿Por qué deben hacerse?
Las Inspecciones Técnicas, además de evitar multas por parte de la Administración en caso de que haya una inspección, permitirán mantener en buen estado las comunidades de propietarios.
Hay que tener en cuenta que una comunidad de vecinos que se encuentra al corriente de todas sus inspecciones tendrá menos problemas futuros y menos sorpresas económicas a las que hacer frente.
Asimismo, aunque la Ley no lo tenga por obligatorio; desde nuestra administración de fincas en Zaragoza aconsejamos a nuestros comuneros estar al tanto de todos los servicios y elementos de la comunidad; pasar revisiones periódicas visuales, y avisar al administrador si descubren algún fallo. Esto ayudará a detectar posibles problemas que deban subsanarse.
