Las derramas extraordinarias de las comunidades de propietarios son, quizás, uno de los aspectos que más incertidumbre y miedo generan en los propietarios de una finca. Estos pagos extraordinarios están regulados por la Ley de Propiedad Horizontal y son necesarios para hacer frente a pagos imprevistos u obras necesarias para la habitabilidad o conservación del edificio. Pero veamos cuáles son los aspectos más importantes de estos pagos extraordinarios.
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¿Qué es una derrama?
Como hemos dicho antes, las derramas de las comunidades de propietarios son un pago extraordinario. Sirven para hacer frente a un gasto imprevisto que no se pueda cubrir con las cuotas ordinarias o con los fondos de reserva que existan en las comunidades.
La Ley de Propiedad Horizontal no especifica en qué casos pueden o deben aprobarse las derramas, pero por norma general será para hacer frente a gastos imprevistos: arreglo de fachadas o tejados, rotura de tuberías, reparación o recambio del ascensor… Sin embargo, también pueden aprobarse para hacer frente a mejoras que no sean urgentes o imprevistas.
Toda derrama debe aprobarse en Junta de propietarios, por lo que los propietarios no deberán abonar ningún pago extraordinario que no se haya reflejado en el acta.
Estos pagos pueden dividirse en varias cuotas o ser solo una cuota. Este aspecto también se decidirá en Junta.
¿Con cuántos votos se aprueban las derramas en las comunidades de propietarios?
En las Juntas de propietarios existen cuatro tipos de mayorías: mayoría simple, mayoría ⅓, mayoría por ⅗ y unanimidad. La aprobación para el pago de las derramas dependerá de la naturaleza de las mismas pero siempre se hará según una de las cuatro mayorías explicadas en este párrafo.
Por ejemplo, si se requieren obras de accesibilidad o supresión de barreras arquitectónicas bastará con el voto mayoritario de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas. Para la instalación de servicios o mejoras no requeridos para la habitabilidad o conservación del edificio se deberá aprobar por ⅗ partes que representen el mismo porcentaje de cuotas.
¿Si acabo de comprar un piso, estoy obligado a pagar una derrama en mi comunidad de propietarios de la que no estaba informado?
Según el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal, las derramas en las comunidades de propietarios para el pago de mejoras realizadas o que estén por realizar deberá pagarlas quien sea propietario en el momento en el que se exijan las cantidades acordadas.
Si usted ha comprado un piso después de la aprobación de la derrama está, por tanto, obligado a pagarla. Es conveniente informarse de las cargas que conlleva el piso antes de firmar la compra. El comprador deberá exigir un documento que indique que el piso está libre de cargas o cercionarse con el vendedor de los pagos pendientes que hay de derramas.
¿Cómo hay que pagar una derrama? ¿existe una cuota máxima que se pueda pagar?
Las derramas deberán pagarse, por norma general, según los coeficientes de cada propiedad. Sin embargo, si en los estatutos se hubiera acordado el pago a partes iguales, las derramas también deberían pagarse a partes iguales.
En este caso los estatutos también nos servirán para aclarar cualquier otra duda que tengamos para el pago de estas cuotas extraordinarias. Podría ser que en ellos figuren distintas formas de pago dependiendo de la naturaleza del mismo. Lo importante será revisarlos para salir de dudas.
Por otro lado, la Ley de Propiedad Horizontal no indica una cantidad máxima para una derrama. Pero si esta fuera muy alta sí podrá financiarse a través de entidades bancarias, por ejemplo.
¿Qué se hace con el dinero sobrante de una derrama?
Si al finalizar la obra o la instalación del servicio ha sobrado dinero de la derrama, los propietarios serán los que decidirán qué hacer. Por norma general, este dinero se queda como remanente en las cuentas de la comunidad para futuros imprevistos. Sin embargo, los propietarios podrán decidir por mayoría simple en junta de propietarios que el dinero se reparta entre los propietarios.
¿Estoy obligado a pagar todas las derramas de mi comunidad de propietarios?
Por regla general, sí. Al igual que ocurre con las cuotas ordinarias, si algún propietario no hace frente al pago de una de las derramas en su comunidad de propietarios, pasarán a formar parte de la lista de morosos, lo que les suprimirá el derecho al voto, entre otras cuestiones. Además, la comunidad de propietarios podrá iniciar un procedimiento monitorio para exigir ese pago a través de los tribunales.
Sin embargo, como en todo, hay excepciones. Estas os las explicaremos en la segunda parte de este artículo: «En qué casos no estoy obligado a pagar una derrama en mi comunidad de propietarios».
Si tienes dudas sobre alguna derrama puesta en marcha en tu comunidad, o necesitas más información sobre este tema, puedes ponerte en contacto con nuestra administración de fincas en Zaragoza a través de nuestro email info@aserpaz.com.
