Para algunas personas, ser presidente de la comunidad es un cargo en el que se desenvuelven a la perfección y que les gusta desempeñar; y por eso repiten año a año. Sin embargo, para otros, a los que les toca por designación o por sorteo, puede resultarles más confuso y pueden tener más dudas sobre cuáles son las funciones que les corresponden como presidente de la comunidad de vecinos durante el año en que les toca desempeñar la presidencia.
El administrador de fincas, si se tiene contratado, podrá indicar a la perfección al elegido cuáles son sus labores y conducirle en el camino a una legislatura prometedora y tranquila.
A través de la Ley de Propiedad Horizontal, veamos cuáles son las principales labores y obligaciones del presidente de una comunidad de vecinos.
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Cómo se nombra al presidente de una comunidad
La figura el presidente de la comunidad está contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal como máximo representante de la Junta de propietarios. Se designa por un periodo de un año, salvo que los estatutos de la comunidad digan lo contrario, y será nombrado de entre los propietarios mediante elección, turno rotatorio o sorteo. Este nombramiento deberá constar en el acta de la Junta General Ordinaria.
Cualquier propietario es susceptible de convertirse en presidente de la comunidad independientemente de su edad. Para desempeñar el cargo no se necesitan conocimientos ni habilidades especiales ya que será el administrador de fincas, si lo hubiese, el que se encargará de facilitar las labores del presidente la comunidad.
Aunque el nombramiento es obligatorio, el propietario puede solicitar a un juez su relevo dentro del mes siguiente de su nombramiento, dando las razones pertinentes. El juez será el que tenga que decidir, en virtud al artículo 17.7. Además la persona designada podrá ser removida de su cargo antes del fin del mandato si así lo acuerda la junta en una sesión extraordinaria.
Las funciones del presidente de la comunidad de vecinos son muchas y de muy variada índole. Aunque en resumidas cuentas sería la persona encargada de ejecutar las decisiones que tome la Junta, que es el máximo órgano responsable de la Comunidad.
Y como representante debe acatar las decisiones que se tomen en junta, velar por que se lleven a cabo y por que se actúe de la manera correcta.
Algunas de estas labores se reflejan en los artículos 13 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. A continuación vamos a desgranar cada una de sus funciones
1. El presidente como representante legal de la comunidad
Entre las funciones del presidente de la comunidad de vecinos, se encuentra la de representación legal de la misma.
Al no tener la comunidad de propietarios personalidad jurídica, el presidente representará a la comunidad de vecinos en cualquier acción judicial. En concreto, el artículo 13.3 de la LPH dice que el presidente “ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”.
En otros aspectos como la desafectación del piso de portería para su posterior puesta en venta, también será el presidente el representante legal de la comunidad.
2. Responsable de contratos de obras y servicios
Como añadido a la representación legal, y en relación con el artículo 13.3 de la LPH; el presidente de la comunidad también será en encargado de firmar los contratos de obras y servicios con los distintos gremios que trabajen para la comunidad.
Siempre previo acuerdo de la junta, firmará los contratos de cambios de ascensor o telefonillos; de revisiones e inspecciones; contratos de obras de reparación o mejoras, etc. Esto será así a no ser que en Junta de propietarios se vote que sea el administrador quien firme estos documentos a todos los efectos.
3. Exigir el pago de deudas a través de procedimiento monitorio
Todos los propietarios están obligados a pagar las cuotas de la comunidad que se establezcan según el reparto de gastos acordado en la junta de vecinos. Si alguno no cumpliese con estos gastos -y así se decidiese en Junta- habría que iniciar un procedimiento monitorio contra los deudores para exigir el pago de esa deuda.
El presidente de la comunidad, según el artículo 21.1, también se encargará de exigir judicialmente el pago de estas cuotas a través del proceso monitorio, a no ser que se decida en junta de propietarios que sea el administrador el representante.
4. Convocar la Junta de propietarios y cerrar el acta
Las convocatorias de las Juntas las hará el presidente, en virtud del artículo 16.2 de la LPH. Será responsabilidad de esta figura la celebración de, al menos, una reunión al año en la que se tienen que aprobar los presupuestos y las cuentas anuales.
Antes de la celebración de la junta, el presidente también será el encargado de transmitir al administrador los puntos del orden del día que se tienen que tratar en la reunión, además de atender las peticiones del resto de propietarios en cuanto a nuevos puntos del orden del día que estos quieran añadir.
El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión, o dentro de los diez días naturales siguientes. Si hubiera que hacer algún cambio en el acta, el presidente será quien lo indique al administrador.
5. Cese de actividades molestas o prohibidas
El presidente de la comunidad -según el artículo 7.2 de la LPH-, a iniciativa propia, o por petición de cualquiera de los propietarios u ocupantes del edificio, se encargará de solicitar el cese de actividades molestas en la comunidad de propietarios. Estamos hablando de ruidos, obras sin permisos, etc. Y se dirigirá a los infractores bajo aviso de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si los infractores persisten en su conducta, el presidente se encargará de iniciar contra él o ella acción de cesación a través del juicio ordinario. Esto se llevará a cabo previa autorización de la Junta de propietarios.
6. Función de secretario y administrador
El artículo 13.5 de la LPH indica que el presidente de la comunidad ejercerá también las funciones del secretario y del administrador salvo que los estatutos o la Junta de propietarios, por acuerdo mayoritario, decidan disponer de dichos cargos de forma separada de la presidencia.
En este aspecto, cabe recordar la importancia de la figura del administrador de fincas colegiado como importante aliado en la solución de problemas de la comunidad y como conocedor de los procedimientos legales, administrativos y económicos necesarios para el desempeño del cargo.
En nuestra administración de fincas en Zaragoza estamos comprometidos con la Junta de propietarios y el resto de órganos de Gobierno de las comunidades. Si tienes dudas o necesitas la ayuda de un administrador, ponte en contacto con nosotros.
